房地產(chǎn)拍賣(mài)(real estate auction)是指拍賣(mài)公司受銀行、司法機關(guān)等單位或社會(huì )個(gè)人的委托，向社會(huì )公告房地產(chǎn)出售信息，通過(guò)競拍人競拍的方式使房地產(chǎn)所有權發(fā)生轉移。

　　與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)相比，房地產(chǎn)拍賣(mài)具有以下幾個(gè)特征：

　　1.房地產(chǎn)拍賣(mài)實(shí)行“價(jià)高者得”的原則

　　2.房地產(chǎn)拍賣(mài)法律性、政策性強

　　3.房地產(chǎn)拍賣(mài)的過(guò)程繁瑣

　　房地產(chǎn)拍賣(mài)是一種特殊的交易方式，有其自身的規律性，因此拍賣(mài)中必須遵循以下原則：

　　(1)合法原則。合法原則體現在，一是拍賣(mài)程序要合法。拍賣(mài)人和委托人必須按照嚴格的法律規定的程序辦理拍賣(mài)事宜。二是拍賣(mài)物的要合法。拍賣(mài)人在接受拍賣(mài)委托時(shí)必須要求委托人提供有效的身份證明和拍賣(mài)標的和物的產(chǎn)權證明。

　　(2)報價(jià)最高者應買(mǎi)的原則。房地產(chǎn)拍賣(mài)的買(mǎi)受人必須是報價(jià)最高者。

　　(3)遵循公開(kāi)、公正、公平和誠信的原則。拍賣(mài)人不得以競買(mǎi)人身份或委托他們代為競買(mǎi)，也不得在拍賣(mài)活動(dòng)中拍賣(mài)自己的和物品或者財產(chǎn)權利。

　　(一)房地產(chǎn)拍賣(mài)標的應具備的條件

　　1.法律、法規禁止買(mǎi)賣(mài)、轉讓的房地產(chǎn)通常情況下不得拍賣(mài)：

　　(1)未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權證書(shū)的包括土地使用權證書(shū)、房屋所有權證書(shū)、和房地產(chǎn)產(chǎn)權證書(shū))；

　　(2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的

　　(3)權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；

　　(4)權利人對房地產(chǎn)的處分權受到限制的；

　　(5)以出讓方式取得土地使用權，但不符合政府相關(guān)轉讓條件的；

　　(6)司法和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的：

　　(7)國家依法收回土地使用權的；

　　(8)法律、法規、規章規定禁止買(mǎi)賣(mài)、轉讓的其他情形。

　　2.以出讓或劃撥方式取得國有土地使用權進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，其土地使用權需要拍賣(mài)的，應當符合國家法律、法規規定的可轉讓條件：

　　(1)以出讓合同取得的土地應按照出讓合同的約定支付全部使用權出讓金；

　　(2)土地使用權已經(jīng)依法登記并取得土地使用權證；

　　(3)對于成片開(kāi)發(fā)地塊，需轉讓地塊應已形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；

　　(4)規劃管理部門(mén)已經(jīng)確定需轉讓地塊的規劃使用性質(zhì)和規劃技術(shù)參數；

　　(5)出讓合同約定的其他條件；

　　(6)劃撥方式取得的除符合(2)、(3)、(4)條外，還需報人民政府主管部門(mén)批準，補辦出讓手續。

　　3.以劃撥方式取得國有土地使用權的房地產(chǎn)拍賣(mài)應當報請有關(guān)部門(mén)批準，辦理土地使用權出讓手續，并繳納土地使用權出讓金；可以不辦理出讓手續的，應當由拍賣(mài)行將拍賣(mài)標的所得收益中的土地收益上繳國家。

　　4.集體所有土地上建成的房屋需要拍賣(mài)的，應當符合法律、法規規定的買(mǎi)賣(mài)或轉讓條件。具體包括：

　　(1)房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)產(chǎn)權證書(shū)；

　　(2)集體土地上的房屋拍賣(mài)前應向當地鄉鎮人民政府申請，獲批準后方可進(jìn)行拍賣(mài)。

　　5.下列劃撥用地不可以拍賣(mài)：

　　(1)國家機關(guān)用地和軍事用地；

　　(2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；

　　(3)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地；

　　(4)法律、行政法規規定的其他用地。

　　6.抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)前應先獲得抵押權人同意。如果未經(jīng)抵押權人同意而因拍賣(mài)造成抵押權人經(jīng)濟損失的，需承擔相應的民事責任。

　　(二)房地產(chǎn)拍賣(mài)競買(mǎi)人條件

　　(1)中華人民共和國境內的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣(mài)標的的競買(mǎi)人，但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有規定的除外。

　　(2)在國家允許的范圍內，房地產(chǎn)竟買(mǎi)人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關(guān)規定辦理。

　　(3)對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買(mǎi)人只能是房屋所在地鄉鎮范圍內具備房屋建設申請條件的人；非居住房屋競買(mǎi)人為房屋所在地鄉鎮范圍集體經(jīng)濟組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；超過(guò)此條件的，應當依法辦理集體所有土地的征用手續。

　　房地產(chǎn)拍賣(mài)(出讓土地使用權拍賣(mài)除外)通常需交納下列稅費：

　　1、拍賣(mài)傭金費(委托人、買(mǎi)受人都交，具體標準按拍賣(mài)標的情況協(xié)商)。

　　2、營(yíng)業(yè)稅及其附加(由委托人在成交后按成交額的5%繳納營(yíng)業(yè)稅；再按營(yíng)業(yè)稅的9%繳納附加稅)。

　　3、合同和權證印花稅：(委托人、買(mǎi)受人根據合同金額和權證繳納)。

　　4、契稅(由買(mǎi)受人按成交額的4%繳納)。

　　5、交易手續費。

　　6、評估費。

　　7、登記費。

　　8、合同公證費。

轉自中原地產(chǎn)網(wǎng)